“נדל"ן הוא בסופו של דבר התחום הכי פיזי שיש”. כך מסכם ליאון רוזנברג, מומחה לליווי משקיעים בקפריסין, את הסיור המקצועי שערך לאחרונה עם סגן דיקן בית הספר לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה. יחד עם הסטודנטים לתואר שני, הם יצאו לבחון איך שוק זר דורש הרבה יותר מחישוב תשואה באקסל.
היכולת לנתח עסקאות מורכבות ולזהות מגמות בשוק הנדל"ן הגלובלי מתחילה בין כותלי האקדמיה, אך נבחנת ברגע האמת – בשטח. מתוך התפיסה הזו יצאו לאחרונה הסטודנטים בתוכנית ה־M.A בנדל"ן של המכללה האקדמית נתניה לסיור לימודי בקפריסין.
כדי להבין לעומק איך עקרונות המימון, הרגולציה והתכנון מתורגמים למציאות הכלכלית “דרך הרגליים”, ליווה את הקבוצה ליאון רוזנברג, שחי ופועל באי. בעזרת היכרות עמוקה עם השוק המקומי וקשר יומיומי עם מומחים מקומיים, הוא הראה לסטודנטים את מה שאי אפשר ללמוד מהספרים.
התיאוריה שפוגשת את השטח
“אי אפשר להסתכל על בית רק דרך אקסל,” מסביר רוזנברג. “הערך של סיור כזה הוא לראות איך הידע המופשט פוגש את המציאות. באקדמיה לומדים עקרונות מימון, שמאות וניתוח עסקאות וזה הבסיס הקריטי. אבל כדי לקבל החלטה מושכלת, חייבים להרגיש את האזור, להבין מי האנשים שבוחרים לחיות בו ומה סגנון החיים שהמקום מציע.”
גם הסטודנטים עצמם הרגישו את המעבר הזה. עו"ד ליאת גיא, משתתפת בסיור, מתארת:
“הסיור מבחינתי היה מאיר עיניים ומרחיב דעת. המתעניינים הישראלים בשוק הנדל"ן כבר מזמן לא מתעניינים רק בנדל"ן המצוי בתחום מדינת ישראל. העולם הוא כפר גלובלי ועל מנת להבין את שוק הנדל"ן בישראל, מחויב המציאות להשוותו לשוק הנדל"ן בחו"ל, הן מבחינת מחירים, שיווק, היבטי המיסוי, היבטים משפטיים ורגולציה, משך הבניה, תשואות ורווחים, אופן המימון והליווי הבנקאי, בירוקרטיה ותהליכי הבניה, סביבת חיים, איכות חיים, שירותים קהילתיים שהפרויקט מציע ועוד.
היה מעניין מאוד לראות מה מציע שוק הנדל"ן במרחק של בסך הכל שעה וחצי טיסה מישראל.
בתואר השני בנדל"ן אנו עוסקים לרוב בתאוריה והסיור השלים את התמונה מהשטח.”
הסטודנטים, שכבר מחזיקים ברקע אקדמי ומקצועי עשיר, לא הסתפקו בהדמיות. “היה מרתק לראות איך הם עוברים מחשיבה של לומדים לחשיבה של אנשי נדל"ן,” מספר רוזנברג. “הם העלו שאלות על ניהול סיכונים, רגולציה ומה קורה בתרחישים של עיכובים בבנייה.”
קפריסין מול ישראל: הבדלים שחובה להכיר
אחת התובנות המרכזיות מהסיור הייתה ששוק הנדל"ן הקפריסאי פועל בדינמיקה שונה מזו הישראלית. בעוד שבישראל השוק נשען על ריבוי טבעי ומחסור בקרקעות, בקפריסין המנוע הוא בינלאומי.
גם ברמה האישית, הסיור עורר מחשבה מחודשת:
“כישראלית שנולדה וגדלה בארץ, גדלתי כמו רבים עם התפיסה שצריך לשאוף לרכוש בית/דירה בארץ, כדי שתהיה קורת גג כעוגן וכביטחון. התובנה המרכזית מהסיור היא שהנכס לא חייב להיות דווקא בארץ ויכול להיות במדינה שבה המיסים יותר נוחים, הבירוקרטיה פחות סבוכה, קצב החיים רגוע יותר, אך נדרש הון עצמי גדול יותר שכן היקף המימון והליווי הבנקאי נמוך יותר מאשר בארץ.”
“לימודים מסודרים נותנים את הכלים להבין שפער מחיר לא תמיד משקף פער בערך,” מדגיש רוזנברג.
הון אנושי לפני הון כספי
בסיום הסיור, התובנה שנותרה עם המשתתפים היא שנדל"ן הוא משחק לטווח ארוך.
“הסיור באותו היום חידד לי את התובנה שכמשקיע בנכס נדל"ן עליך להיות מאוד מדויק ברצונות שלך ובהעדפות שלך,” מוסיפה גיא.
“האם אתה מחפש נכס למגורים ואולי נכס שתוכל להשכירו? מהו התקציב שלך? מהו ההון העצמי שלך? האם תעדיף להשקיע את כולו בנכס אחד ואולי דווקא לפזר את השקעותיך בין 2 נכסים ויותר ובכך להגדיל את סיכויי הרווחים?”
במציאות שבה שוק הנדל"ן הופך מורכב וגלובלי יותר, נראה שהשילוב בין האקדמיה לבין השטח הוא בדיוק מה שמפריד בין “מהמרים” לבין אנשי מקצוע.
